转按新规困局的法律解构

   广州市房管局下属的房地产交易登记中心自5月21日起对已抵押登记的房产交易程序作出部分调整民。其中的“涂销抵押登记、转移登记、再次设定抵押登记合并办理”的调整，为占总体30%以上的“转按揭”交易带来极大不便，更引发“转按”陷入“停摆”困局的热议。

已设定抵押的房产转让，一般有有“转按揭”与“赎契”两种方法。“转按揭”主要是针对同样要做按揭新买家而设置的。通过转按揭，新买家可以在不改变原贷款银行的情况下较方便的获得贷款，而原贷款银行也不因房产的交易而流失房贷。在“新规”出台前，“转按揭”交易是带抵押过户的，即在不涂销银行登记的情况下做产权过户，。虽然交易程序允许可带抵押过户，但需要两次递件和归档，买卖双方为此花费不少的时间和精力(按旧流程必须两次递件，耗时超过30个工作日)。为此，房地产交易登记中心推出涂销抵押登记、产权转移、再次抵押登记其三类业务合并办理，意在简化程序和便利群众。

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然而，新规的出台却没有收到预想的效果——银行对此解读为“增加风险”，要求引入阶段性担保，消费者还是要为新规的实施埋单。为此，房地产交易登记中心一再表示，涂销抵押登记与产权转移和再次抵押登记三项合并办理，涂销抵押登记只可与其他两项合并办理，若业主涂销抵押登记不再继续办理其余两项，银行对物业的债权依然存在。尽管新规的东家登高一呼澄清所谓的“误读”，但仍然无法从法律、交易安全层面打消银行的疑虑。

其实，银行的解读并非误读，在新规之下交易的风险确实转嫁到银行头上。根据过往“转按揭”分步起的交易流程：先办理产权过户，再做抵押登记。在这过程中，政府先核准交易并办理过户，之后再做抵押登记，整个过程中银行仍享有抵押权，因而风险较低。在目前抵押与过户合并办理的新措施下，银行必须在房产尚未过户给借款人(新买家)前先出具涂销抵押登记声明。业主取得涂销抵押登记声明后自行涂销抵押再转卖他人的风险无法避免。在法律的角度分析，银行给业主的借款是有抵押权的债权，如在不涂销抵押权的前提下过户，银行的抵押权仍是存在，只不过抵押人(抵押物的新产权人)发生变化而已(买方以自己名下的房产为卖方未清偿债务提供抵押担保)。即使买卖双方就交易发生争议，银行仍对原业主借债享有优先受偿权。如果银行出具声明涂销抵押权，那就意味着放弃优先受偿的抵押权。抵押权一旦涂销，卖方的房产在权利上就不再受到限制，则可以较快地将房产转售或再抵押给他人。如此一来，银行对原业主的借债就降格为无担保债权了。

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由于单纯办理涂销抵押登记的业务依然存在，所以卖方以房屋买卖办转按揭为由，取得银行终止抵押登记的声明及他权证，然后自行办理涂销登记的风险仍然是客观存在的。为此，针对“新规”所带来的风险，银行果断采取了两项应对措施：一、出具具有限制用途的终止抵押登记声明(该声明仅可用于合并登记)，凭此证声明办理“转按揭”交易，防止卖方另行涂销。二、引入阶段性担保：由保证人对涂销抵押登记后、再次设定抵押登记前这段时间原贷款提供担保，确保债权的安全性。

站在买卖双方的角度看，“新规”的确节约了他们的时间与精力，而且能有效地降低交易风险(避免过户后买方不办理抵押登记，卖方无法收取楼款或清偿贷款)，但在“新规”下银行所要求阶段性担保的引入，也相应地增加了交易成本。说到底，还是消费者为“新规”的施行及银行的风险防范埋单。

综上所述，笔者认为：突破这个困局的出路在于赋予交易双方选择权，即恢复因“新规”而被叫停的“带按揭过户”老办法，由交易双方选择采取何种方式交易。愿意为也节约时间、降低交易风险支付成本的，选用“新规”；不在乎交易时间又愿意承接交易风险的，选用“旧法”。只有多元化的选择，才能满足不同需求的交易主体，真正做到为民便民并非弱民愚民。

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